¿Hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento?

ÍNDICE

Si te han dejado un piso en herencia o te lo van a dejar, es normal que te preguntes estas cosas.
La ley española no te obliga a escriturar una casa heredada de forma inmediata, pero es un trámite imprescindible para tener la plena propiedad y evitar problemas legales y fiscales. Te explicamos los pasos, los plazos y los costes.

Porque además de tener que lidiar con la muerte de un ser querido, existen una serie de cuestiones que hay que afrontar. Como en este caso, qué hacer con la casa del fallecido y qué dice la ley al respecto.

¿Es obligatorio escriturar o registrar una casa heredada después del fallecimiento?

Aunque el Código Civil no establece un plazo fijo para la aceptación de la herencia, escriturar y registrar la propiedad a tu nombre te otorga total libertad para vender, hipotecar o alquilar el inmueble. Sin este proceso, la propiedad no se transfiere legalmente.

Si eres el beneficiario de una vivienda en el testamento, no tienes por qué hacer nada de inmediato, pero, tarde o temprano, pero sí es un trámite imprescindible si quieres tener la plena propiedad de la vivienda y evitar problemas legales y fiscales a largo plazo.

Todos esos trámites culminan con el cambio de titular de las escrituras, ya que con el fallecimiento no se transfiere este derecho, y si quieres tener pleno uso y disfrute de esa vivienda es obligatorio tener las escrituras.

Aunque el Código Civil no establece un plazo fijo para la aceptación de la herencia, escriturar y registrar la propiedad a tu nombre te otorga total libertad para vender, hipotecar o alquilar el inmueble. Sin este proceso, la propiedad no se transfiere legalmente.

Lo que recomendamos es, que aunque la Ley Española no sea tan inflexible en este tema, tener toda la documentación en regla y cambiar las escrituras de la casa, para evitar cualquier tipo de problema.

¿Cuánto tiempo puede estar una vivienda a nombre de un fallecido?

Legalmente, Sin embargo, los plazos fiscales te obligan a actuar con rapidez para evitar recargos y multas.

La Ley no existe un plazo máximo para que una vivienda permanezca a nombre del fallecido.
Sin embargo, sí existen plazos fiscales que te obligan a actuar para evitar multas.
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la Plusvalía Municipal deben liquidarse en un máximo de 6 meses desde el fallecimiento. Si te retrasas en el pago, se aplicarán recargos significativos que pueden llegar a ser del 20% si han pasado más de 12 meses. Por eso, es altamente recomendable iniciar todos los trámites lo antes posible.

Es decir, aunque no hay ninguna restricción absoluta sobre el tiempo que puede estar una vivienda a nombre de un fallecido, las leyes sí que empujan a hacer todos los trámites en los primeros 6 meses que suceden al fallecimiento.

Lo que aconsejamos desde aquí, así como hacen todos los expertos en trámites sucesorios es realizar lo antes posible todos los trámites.
Con la cantidad de documentos y procesos a realizar, lo más interesante es presentar esa escritura de aceptación de la herencia lo más rápido que se pueda.

Para evitar problemas, los expertos en trámites sucesorios recomiendan encarecidamente iniciar todos los procesos lo antes posible, preferiblemente dentro de los primeros seis meses.

Para conseguir la mayor rapidez, la mayor eficacia y el menor precio durante todo este proceso lo mejor es tener un seguro de decesos. En este caso, que el fallecido hubiera contratado un seguro de decesos, así de todos estos trámites se encargaría la aseguradora. También muchos seguros de vida disponen de servicios de gestoría para ayudar con estas gestiones.

Trámites para cambiar el nombre de una vivienda heredada

El proceso para escriturar una casa heredada se divide en varios pasos esenciales:

Paso 1: Obtención de documentos iniciales

  • Certificado de Defunción: Lo primero es solicitar este documento en el Registro Civil para acreditar el fallecimiento.
  • Certificado de Actos de Última Voluntad: Este certificado confirma si el fallecido dejó testamento y ante qué notario lo hizo.

Paso 2: Aceptación de la herencia y reparto de bienes

  • Si hay testamento: Los herederos deben acudir al notario indicado en el certificado para proceder a la apertura del testamento.
  • Si no hay testamento: Es necesario tramitar una **Declaración de Herederos Abintestato ante notario, donde la ley establece el orden de sucesión.
  • Aceptar la herencia: Una vez realizado el reparto, los beneficiarios deben aceptar la herencia ante notario. Este acto es irrevocable.

Paso 3: Liquidación de impuestos

Antes de registrar la vivienda a tu nombre, es obligatorio pagar los siguientes impuestos:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Grava la transmisión de bienes por herencia. El importe varía significativamente según la Comunidad Autónoma y el valor del inmueble.
  • Plusvalía Municipal : Grava el incremento de valor del suelo desde la compra del inmueble hasta la fecha de la herencia. Este impuesto depende del ayuntamiento.

Paso 4: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez pagados los impuestos, el documento de escritura de partición y aceptación de herencia debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Este paso final es el que te otorga la titularidad legal plena sobre el inmueble.

Una vez pagados estos impuestos y con lectura del testamento ya correcta, se podrá proceder al cambio de titular de las escrituras de la vivienda. Oficialmente esto se consigue registrando el documento de escritura de la partición y aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad.

El seguro de decesos y el cambio de titularidad

Como ves, son bastantes trámites los que hay que realizar antes de conseguir ese cambio de titular en la vivienda heredada. Es en esos momentos, donde el seguro de decesos te puede ayudar, si el fallecido tuviera uno, la aseguradora te ayudaría a conseguir todos estos documentos, al pago de los impuestos y a tratar con el notario y con los organismos públicos.

Como hemos dicho, no es obligatorio realizar todos estos trámites. Pero también es la única forma de disfrutar de esa vivienda al 100%, de tener la propiedad y el uso y disfrute, así como de evitar problemas legales.

Otro dato importante es que, además de tener que pagar esos impuestos, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede tener un coste entre 700 y 1.000€ y el proceso de modificar las escrituras de la vivienda tiene un precio aproximado de 500€.

Por otro lado, hay que tener en cuenta otros aspectos, otros trámites a realizar con respecto a esa vivienda:

  • Cambiar el titular de los suministros. Hay que ponerse en contacto con las empresas suministradoras de gas, agua o electricidad para cambiar el titular de las facturas y el número de cuenta bancaria.
  • Modificar el titular del catastro. Hay 2 meses desde el proceso hereditario para acudir al catastro a solicitar el cambio de titularidad de la vivienda.

Esos serían los procesos obligatorios. Además de esto, habría que comprobar si el fallecido tenía algún préstamo hipotecario pendiente o si la vivienda heredada está alquilada a un tercero, para poder ponerse al día de las condiciones de ese contrato de arrendamiento.

¿Cuánto cuesta cambiar de nombre una casa heredada?

Una de las preguntas más frecuentes cuando se recibe una vivienda por herencia es cuánto cuesta escriturar una casa heredada o cuál es el precio del cambio de nombre en las escrituras por herencia. Aunque no hay una cifra única, ya que el coste puede variar según el valor del inmueble, la comunidad autónoma y la situación legal de la herencia, sí se pueden estimar los gastos más habituales.

Gastos principales al cambiar el nombre de una casa heredada

El coste total puede variar, pero se compone de varios gastos principales que debes tener en cuenta.

Desglose de gastos principales:

  • Notaría: La redacción y firma de la escritura de aceptación de herencia. Suele oscilar entre 300 y 600 €, dependiendo del valor de la vivienda y del número de herederos.
  • Registro de la Propiedad: La inscripción de la nueva titularidad. El coste ronda entre 400 y 1.000 €.
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Su importe es el gasto más variable, ya que depende del valor del inmueble y de la comunidad autónoma, pudiendo ser desde 0 € hasta varios miles de euros.
  • Plusvalía Municipal: El coste puede variar, pero una estimación común es entre 200 y 300 €.
  • Otros gastos: Como la modificación del titular del Catastro o de los suministros (luz, agua, gas).

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¿Cuando fallece un cónyuge hay que cambiar la escritura?

Si el cónyuge superviviente ya figuraba en la escritura, es posible que no necesite realizar grandes cambios para mantener su parte. Sin embargo, si la vivienda era propiedad exclusiva del fallecido, el cónyuge deberá realizar todos los trámites descritos anteriormente para formalizar la propiedad de su parte de la herencia.

El cónyuge viudo tiene derecho, por ley, a un tercio de la herencia si hay descendientes y a la mitad si no los hay. Es crucial consultar con un notario o abogado para entender cómo se aplica este derecho en cada caso específico.

Si no es el caso y la vivienda se la han dejado en el testamento, tendrá que realizar todos los pasos que hemos descrito en los puntos anteriores. Desde obtener el certificado de defunción hasta notificar el cambio de titular en el Registro de la Propiedad.

Y si el fallecido no hubiera dejado testamento, el cónyuge tiene derecho a un tercio de la herencia si hubiera descendientes y a la mitad si no los hubiera. Si la vivienda la adquirieron a partes iguales, el cónyuge tendría la mitad de la casa y su parte de la herencia.
Pero en caso de no constar su nombre en la compra, solo le corresponde su parte de la herencia, teniendo que entenderse con ascendientes y descendientes por el uso y disfrute de casa, así como de la propiedad.

¿Cómo quitar el usufructo en una escritura sin fallecimiento?

Relacionado con la anterior, nos llegan muchas preguntas sobre el usufructo y cómo funciona, y especialmente, si se puede cambiar este derecho.

El usufructo es el derecho a usar la vivienda sin ser el propietario. El usufructuario tiene el uso y disfrute de la casa, pero no puede disponer de ella, no puede venderla, por ejemplo. Aunque sí que puede arrendarla y cobrar una renta.

En el caso de que el usufructuario falleciera no habría mayor problema. Porque el usufructo se extingue con el fallecimiento, y en ese momento la nuda propiedad de la vivienda pasa a ser del propietario.
Teniendo la propiedad y el uso y disfrute de la casa, cuando fallezca el usufructuario.

Sin embargo, si no ha habido fallecimiento, existen otras vías para extinguir el usufructo:

  • Renuncia voluntaria: El usufructuario puede renunciar a su derecho ante notario.
  • Fin del plazo: Si el usufructo fue constituido por un tiempo determinado, se extingue al cumplirse el plazo.
  • Consolidación: Ocurre cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad, uniendo ambos derechos en una sola persona.
  • Pérdida del bien: El usufructo termina si la propiedad es destruida.

¿Cómo se llama el cambiar de nombre una propiedad antes de la muerte y heredarla?

En el caso de cambiar el nombre de una propiedad antes del fallecimiento, no tendría nada que ver la herencia.
Se trataría de un traspaso. Más concretamente de una transmisión inter vivos.

Como su nombre indica es el traspaso de una propiedad entre personas vivas. Este traspaso se puede realizar para obtener un beneficio o de forma altruista. Puede ser una compraventa, donación, cesión…

Si el traspaso es oneroso habrá que abonar el ITP o el IVA, si es una donación el beneficiario tendrá que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, así como la plusvalía municipal. Esta plusvalía se calcula teniendo en cuenta el precio de venta y el de compra y la antigüedad de la vivienda.

Realizar todos estos trámites es el único camino para disfrutar de la vivienda heredada al 100%, tener la propiedad legal y el uso y disfrute, así como evitar problemas a futuro.

Para agilizar y simplificar este proceso, el seguro de decesos puede ser tu mejor aliado. Si el fallecido tenía uno, la aseguradora puede encargarse de la gestión de documentos, el pago de impuestos y la comunicación con el notario.

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Esperamos que este artículo te haya sido de ayuda, si tienes cualquier duda puedes contactar con nuestros asesores.
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Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede vender una casa que sigue a nombre de un fallecido?
No. Es obligatorio hacer la aceptación de herencia y registrar la propiedad a nombre de los herederos para poder venderla legalmente.
¿Hay que cambiar el titular del Catastro y los suministros?
Sí, estos son trámites obligatorios. Es recomendable cambiar el titular del Catastro en los 2 meses siguientes al proceso hereditario y contactar con las empresas suministradoras (luz, agua, gas) para actualizar los datos.