¿Hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento?

¿Es obligatorio escriturar o registrar una casa heredada después del fallecimiento?

Si eres el beneficiario de una vivienda en el testamento, no tienes por qué hacer nada de inmediato, pero, tarde o temprano, sí que hay que afrontar una serie de trámites para poder disfrutar de esa casa en su totalidad, sin problemas legales ni fiscales.

Todos esos trámites culminan con el cambio de titular de las escrituras, ya que con el fallecimiento no se transfiere este derecho, y si quieres tener pleno uso y disfrute de esa vivienda es obligatorio tener las escrituras.

Lo que recomendamos es, que aunque la Ley Española no sea tan inflexible en este tema, tener toda la documentación en regla y cambiar las escrituras de la casa, para evitar cualquier tipo de problema.

Requisitos para el cambio de nombre de escrituras por fallecimiento

Los pasos a seguir para cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento son:

• Conseguir certificado de defunción. Lo primero es solicitar este documento, ya sea en el Registro Civil local o en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia, que es la prueba oficial del fallecimiento.
• Certificado de Actos de Última Voluntad. Con el certificado de defunción, podrás solicitar este certificado en el Registro de Actos de Última Voluntad, en el que se registra si el fallecido hizo testamento y ante qué notario lo hizo.
• Si hubiera testamento, tendrás que acreditar tu condición de heredero ante el notario.
• Una vez se abre el testamento, y todo queda comprobado, los beneficiarios y los bienes, se procede al reparto de la herencia, a través de la escritura de partición y adjudicación de bienes. Donde el notario reparte los bienes del fallecido entre los herederos.
• Aceptar la herencia. Una vez se hace el reparto, hay que decidir si aceptar la herencia, que es un proceso irrevocable una vez se inicia. Esta aceptación se debe hacer ante notario y se puede hacer mediante un escrito público o en privado e implica heredar todos los derechos y obligaciones sobre esos bienes.

Proceso necesario para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad con su nuevo dueño:

• Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para poder cambiar la titularidad de los bienes, hay que liquidar este impuesto en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, un impuesto que grava la transmisión de bienes en una herencia. Se trata de un impuesto que varía según la Comunidad Autónoma, por lo que la cantidad varía dependiendo de donde se haya producido el fallecimiento.
• Plusvalía municipal. El otro impuesto que hay que liquidar es la plusvalía o Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento de valor de una vivienda desde su compra hasta su venta, donación o herencia. Se trata de un impuesto dependiente de cada municipio, y se calcula comparando el valor del inmueble cuando se adquirió y el valor de la transmisión y esa diferencia se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno.

Si no hizo testamento el fallecido, tendrás que pedir la Declaración de Herederos Abintestato, donde es la Ley la que establece el reparto de los bienes.

Una vez pagados estos impuestos y con lectura del testamento ya correcta, se podrá proceder al cambio de titular de las escrituras de la vivienda. Oficialmente esto se consigue registrando el documento de escritura de la partición y aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad.

Como ves, son bastantes trámites los que hay que realizar antes de conseguir ese cambio de titular en la vivienda heredada. Es en esos momentos, donde el seguro de decesos te puede ayudar, si el fallecido tuviera uno, la aseguradora te ayudaría a conseguir todos estos documentos, al pago de los impuestos y a tratar con el notario y con los organismos públicos.

Como hemos dicho, no es obligatorio realizar todos estos trámites pero también es la única forma de disfrutar de esa vivienda al 100%, de tener la propiedad y el uso y disfrute, así como de evitar problemas legales.

Otro dato importante es que, además de tener que pagar esos impuestos, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede tener un coste entre 700 y 1.000€ y el proceso de modificar las escrituras de la vivienda tiene un precio aproximado de 500€.

Por otro lado, hay que tener en cuenta otros aspectos, otros trámites a realizar con respecto a esa vivienda:

• Cambiar el titular de los suministros. Hay que ponerse en contacto con las empresas suministradoras de gas, agua o electricidad para cambiar el titular de las facturas y el número de cuenta bancaria.
• Modificar el titular del catastro. Hay 2 meses desde el proceso hereditario para acudir al catastro a solicitar el cambio de titularidad de la vivienda.

Esos serían los procesos obligatorios. Además de esto, habría que comprobar si el fallecido tenía algún préstamo hipotecario pendiente o si la vivienda heredada está alquilada a un tercero, para poder ponerse al día de las condiciones de ese contrato de arrendamiento.

¿Cuánto tiempo puede estar una vivienda a nombre de un fallecido?

La Ley no determina un plazo, ni mínimo ni máximo, para este proceso.
Se puede intuir el plazo en qué debe hacerse, que no el obligatorio, por el pago de los impuestos. Los 2 impuestos que hemos mencionado, el de donaciones y la plusvalía, se deben liquidar en un máximo de 6 meses tras la muerte, si se quiere ampliar ese plazo hay que pagar un recargo (que puede llegar a ser del 20% si pasan 12 meses de la fecha límite).
Es decir, aunque no hay ninguna restricción absoluta sobre el tiempo que puede estar una vivienda a nombre de un fallecido, las leyes sí que empujan a hacer todos los trámites en los primeros 6 meses que suceden al fallecimiento.

Lo que aconsejamos desde aquí, así como hacen todos los expertos en trámites sucesorios es realizar lo antes posible todos los trámites.
Con la cantidad de documentos y procesos a realizar, lo más interesante es presentar esa escritura de aceptación de la herencia lo más rápido que se pueda.

Para conseguir la mayor rapidez, la mayor eficacia y el menor precio durante todo este proceso lo mejor es tener un seguro de decesos. En este caso, que el fallecido hubiera contratado un seguro de decesos, así de todos estos trámites se encargaría la aseguradora. También muchos seguros de vida disponen de servicios de gestoría para ayudar con estas gestiones.

¿Cuando fallece un cónyuge hay que cambiar la escritura?

Si el cónyuge superviviente estaba en la escritura de la vivienda, quedará como dueño de esa casa, sin tener que cambiar las escrituras. Es lo que se llama tenencia en común.

Si no es el caso y la vivienda se la han dejado en el testamento, tendrá que realizar todos los pasos que hemos descrito en los puntos anteriores. Desde obtener el certificado de defunción hasta notificar el cambio de titular en el Registro de la Propiedad.

Y si el fallecido no hubiera dejado testamento, el cónyuge tiene derecho a un tercio de la herencia si hubiera descendientes y a la mitad si no los hubiera. Si la vivienda la adquirieron a partes iguales, el cónyuge tendría la mitad de la casa y su parte de la herencia.
Pero en caso de no constar su nombre en la compra, solo le corresponde su parte de la herencia, teniendo que entenderse con ascendientes y descendientes por el uso y disfrute de casa, así como de la propiedad.

¿Cómo quitar el usufructo en una escritura sin fallecimiento?

Relacionado con la anterior, nos llegan muchas preguntas sobre el usufructo y cómo funciona, y especialmente, si se puede cambiar este derecho.

El usufructo es el derecho a usar la vivienda sin ser el propietario. El usufructuario tiene el uso y disfrute de la casa, pero no puede disponer de ella, no puede venderla, por ejemplo. Aunque sí que puede arrendarla y cobrar una renta.

En el caso de que el usufructuario falleciera no habría mayor problema. Porque el usufructo se extingue con el fallecimiento, y en ese momento la nuda propiedad de la vivienda pasa a ser del propietario.
Teniendo la propiedad y el uso y disfrute de la casa, cuando fallezca el usufructuario.

En el caso de que no hubiera fallecimiento hay varias vías para retirar los derechos de ese usufructo:

• El mismo usufructuario puede renunciar al usufructo de forma voluntaria. Esto se debe hacer con un escrito y ante notario, esta renuncia se tiene que registrar en el Registro de la Propiedad.
• Que el periodo de usufructo tuviera fecha de fin, que no se tratara de un usufructo vitalicio. Esa duración tendría que quedar explícita en la herencia o donación, porque si no se entiende implícitamente que el carácter es vitalicio.
• Si en algún momento, el usufructuario y el propietario son la misma persona, se extingue el derecho de usufructo sobre esa vivienda.
• Por pérdida, total o parcial, de la casa. Por ejemplo, si la vivienda es demolida.
• Por no cumplir con sus obligaciones. El usufructuario puede tener obligaciones contractuales y si no las cumple, puede perder ese usufructo. Esto puede ser mantener la casa en buenas condiciones o pagar el IBI.

¿Cómo se llama el cambiar de nombre una propiedad antes de la muerte y heredarla?

En el caso de cambiar el nombre de una propiedad antes del fallecimiento, no tendría nada que ver la herencia.
Se trataría de un traspaso. Más concretamente de una transmisión inter vivos.

Como su nombre indica es el traspaso de una propiedad entre personas vivas. Este traspaso se puede realizar para obtener un beneficio o de forma altruista. Puede ser una compraventa, donación, cesión…

Si el traspaso es oneroso habrá que abonar el ITP o el IVA, si es una donación el beneficiario tendrá que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, así como la plusvalía municipal. Esta plusvalía se calcula teniendo en cuenta el precio de venta y el de compra y la antigüedad de la vivienda.

Esperamos que este artículo te haya sido de ayuda, si tienes cualquier duda puedes contactar con nuestros asesores.
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